Come Calcolare la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo a quello ordinario dell’Irpef per il versamento dell’imposta sui redditi percepiti dalla locazione di un immobile a scopo abitativo. Le norme dispongono che al proprietario è lasciata facoltà di esercitare l’una o l’altra opzione ogni anno, sulla base della convenienza riscontrata.

Con la cedolare secca, i canoni di locazione andranno sottoposti a tassazione con aliquota del 21% per i contratti ordinari, quelli del tipo 4+4, ossia di durata quadriennale e rinnovabili per altri 4 anni. I contratti del tipo 3+2, quelli a canone concordato, ossia limitato al metro quadrato per ciascun mese dagli accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari di case e quelle degli inquilini, vanno tassati al 10% fino al 31 dicembre del 2017, successivamente l’aliquota dovrebbe salire al 15%. Era al 19% fino al 2013. Si tratta dei Comuni ad alta intensità abitativa, oltre che quelli limitrofi, ovvero Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Ogni anno, il proprietario dell’immobile che si avvale della cedolare secca è tenuto a versare al Fisco con il modello F24 un acconto pari al 95% dell’imposta versata l’anno precedente, se questa risulta essere almeno pari a 51,65 euro. L’acconto va versato in un’unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun esercizio, se l’importo da pagare è non superiore a 257,42 euro, mentre può essere rateizzato in 2 versamenti nei casi in cui eccede tale limite. Il primo sarà pari al 40%, il secondo al 60% restante entro il 30 novembre. Il saldo può essere versato entro il 16 luglio, ma in questo caso sarà assoggettato a un interesse dello 0,4%.

Con la cedolare secca, quindi, non sono possibili detrazioni, come nel caso del regime ordinario Irpef, che prevede l’abbattimento del 5% dei canoni percepiti. Di conseguenza, in quest’ultimo caso le aliquote Irpef graveranno sul 95% dei redditi da canone di locazione, un calcolo che bisogna considerare ai fini della stima di quale regime fiscale sia più conveniente.

Immaginiamo, quindi, che Tizio abbia percepito nell’anno X redditi da locazione per 5.000 euro, sulla base di un contratto ordinario a scopo abitativo del tipo 4+4. L’imposta da versare con la cedolare secca sarà pari a 0,21 x 5.000 = 1.050 euro.

Si tenga, infine, presente che chi si avvale della cedolare secca non può rivalutare il canone all’indice del costo della vita dell’Istat per tutta la durata dell’opzione per questo regime fiscale, beneficiando indirettamente anche l’inquilino.