Come si Paga la Cedolare Secca – Guida

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo a quello ordinario per il pagamento delle imposte sui canoni di locazione percepiti nell’anno. Si tratta di una novità normativa degli ultimi anni, che consente al proprietario di un immobile locato per finalità abitative e da soggetti diversi dalle persone giuridiche di scegliere il regime fiscale più conveniente, sulla base della propria condizione reddituale.

Diciamo subito, infatti, che con il regime ordinario, i canoni di locazione percepiti vanno sottoposti alle aliquote Irpef per il 95%, per cui il proprietario paga una somma variabile, a seconda dello scaglione in cui rientrerà il suo reddito, comprensivo dei canoni stessi. Pertanto, in teoria, egli potrebbe pagare fino a un massimo del 43% del suddetto 95%, è consentita una detrazione del 5% dei canoni percepiti, era del 15% fino alla fine del 2014, così come potrebbe sottoporre tali canoni all’aliquota più bassa, ovvero quella del 23%.

Diverso è il caso della cedolare secca, così chiamata, perché si sa subito l’aliquota che si pagherà sui canoni percepiti: il 21% per i contratti di locazione del tipo 4+4, ossia di durata quadriennale e rinnovabile per altri 4 anni alla scadenza, del 10%, fino al 31 dicembre del 2017, per i contratti di locazione del tipo 3+2, ossia di durata triennale e rinnovabili per altri 2 anni. Questi ultimi sono i contratti a canone concordato, vale a dire il cui canone mensile per metro quadrato è limitato dagli accordi territoriali intercorrenti tra le associazioni in rappresentanza dei proprietari di case e quelle degli inquilini. Essi sono vigenti, in particolare, nei Comuni ad alta intensità abitativa, in modo da calmierare i prezzi del mercato, laddove maggiore è la domanda di immobili sia per finalità locative che per gli acquisti.

Dunque, ogni anno è concessa al proprietario dell’immobile la facoltà di optare per l’uno o l’altro regime fiscale. Facendosi due conti, egli sarà così in grado di scegliere il trattamento a lui più favorevole, basandosi sul reddito che presumibilmente percepirà nell’anno d’imposta.

In linea generale, possiamo affermare che, fermo restando che la cedolare secca tende ad essere più conveniente del regime ordinario dell’Irpef, la prima sarebbe certamente preferibile per i casi di proprietari con redditi medio-alti, il secondo per i casi di redditi medio bassi, la cui aliquota media versata al Fisco risulta inferiore al 21%, ossia alla percentuale da versare con il regime della cedolare secca, o del 10%, se si tratta di contratti a canone concordato.

Passiamo a questo punto a parlare di come si paga la cedolare secca, dopo avere fornito un’idea sul quanto si paga. Per prima cosa, se il proprietario opta per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto, non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo, che salvo diversa disposizione contenuta nel contratto medesimo, è ripartito ugualmente tra le due parti. Ricordiamo anche che per il periodo di cui ci si avvale della cedolare secca come regime fiscale, il proprietario non può rivalutare il canone alla variazione del costo della vita, come da indice Istat, per cui anche l’inquilino ne trae un beneficio indiretto.

La cedolare secca va pagata con un acconto pari al 95% dell’imposta dovuta nell’anno precedente. Se è il primo anno, in cui si è optato per questo regime fiscale, l’acconto non è dovuto, mancando la base imponibile per il calcolo di quanto versare.

L’acconto non è dovuto, se la cedolare secca per l’anno precedente è pari o inferiore a 51,65 euro. Se supera tale valore, bisogna versare l’acconto del 95% dell’imposta pagata l’anno precedente, in un’unica soluzione, se l’importo è inferiore a 257,52 euro, mentre se è superiore a tale cifra, si può effettuare il versamento in 2 rate. La prima è pari al 40% (del 95%) e va pagata entro il 16 giugno di ogni anno. La seconda è pari al restante 60%, sempre del 95%, entro il 30 novembre.

Il saldo va versato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento, oppure entro il 16 luglio, ma in questo caso con una maggiorazione dello 0,40%.

Il versamento della cedolare secca si effettua con il modello F24, avvalendosi dei seguenti codici tributo, 1840, per la Cedolare secca locazioni Acconto prima rata;,1841 per la Cedolare secca locazioni Acconto seconda rata o unica soluzione,1842 per la Cedolare secca locazioni Saldo.

Come per gli altri tributi versati con il modello F24, la cedolare secca può essere compensata con eventuali importi a credito nei confronti del Fisco.

Esempio, Tizio percepisce nell’anno X canoni di locazione per complessivi 4.800 euro, relativamente a un contratto a scopo abitativo del tipo 4+4. Ipotizzando che i valori siano uguali all’anno precedente, la cedolare secca da versare sarà in totale di 1.008 euro, ossia il 21% dei canoni complessivi. Di questi, Tizio dovrà versare un acconto pari al 95%, cioè di 958 euro. Il 40% dei 958 euro, ossia 383 euro, dovrà essere versato entro il 16 giugno, il restante 60% dell’acconto entro 575 euro entro il 30 novembre. Il saldo di 50 euro sarà versato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.