La cedolare secca è un regime fiscale alternativo a quello ordinario, in relazione ai redditi percepiti dal locatore di un immobile. Si tratta di un’opzione facoltativa, ovvero esercitata su richiesta del contribuente e che può essere revocata dallo stesso di esercizio in esercizio. Non prevede vincoli particolari, mentre si configura abbastanza conveniente nella maggioranza dei casi, per quanto non sia possibile affermare a priori che sia sempre preferibile al regime ordinario.
In pratica, la cedolare secca consiste nel sottoporre a tassazione del 21% i canoni percepiti nell’anno di imposta. Se questi sono relativi a un contratto a canone concordato, l’aliquota è fissata al 15%, al 10% per il quadriennio 2014 2017, per i comuni ad alta intensità abitativa, ossia Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, oltre quelli limitrofi e altri colpiti nei 5 anni precedenti da calamità naturali.
I contratti a canone concordato, che scontano l’aliquota più favorevole, sono quelli che prevedono un tetto massimo per il canone per metro quadrato, a seconda della zona della città. Tali limiti sono concordati dai rappresentanti delle associazione degli inquilini e da quelli delle associazioni a tutela dei proprietari di case.
In alternativa alla cedolare secca, le norme prevedono che il 95% dei canoni percepiti nell’anno siano sottoposti alle normali aliquote Irpef, ovvero fino a un massimo del 43% per i redditi superiori ai 75.000 euro annui, oltre alle addizionali comunali e regionali. In sostanza, in questo caso i canoni sono cumulati con gli altri redditi percepiti dal proprietario dell’immobile.
Se l’immobile locato risultasse di proprietà di più individui, l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata singolarmente.
Dunque, il proprietario dell’immobile deciderà di anno in anno se avvalersi o meno della cedolare secca o del regime ordinario per il pagamento delle imposte sui canoni di locazione, sulla base della convenienza dell’una o dell’altra scelta.
Chi decide di optare per la cedolare secca e deve presentare il modello 730 per la dichiarazione dei redditi, dovrà compilare la sezione I del Quadro B redditi da immobili e fabbricati, nella quale dovrà indicare i dati dell’immobile locato e barrare la casella 11, alla voce Cedolare secca.
Nella sezione II del Quadro B, invece, bisogna indicare gli estremi del contratto di locazione e il numero di registrazione. Se l’immobile è ubicato in uno dei suddetti comuni ad alta intensità abitativa e che presentano carenza di offerta, alla sezione I del Quadro B, nella colonna Utilizzo va inserito il codice 8 o 12. Se si tratta, invece, di comuni in stato di emergenza nei 5 anni precedenti, alla sezione II del Quadro B bisogna barrare la casella 9, quella denominata Stato di emergenza.
Per i contratti non sottoposti all’obbligo di registrazione, ovvero di durata non superiore ai 30 giorni, bisogna barrare la casella Contratti non superiori a 30 giorni.
Chi si avvale della cedolare secca, quindi, non vedrà cumulati i canoni con gli altri redditi ai fini della determinazione del reddito complessivo, mentre la somma sarà effettuata ai fini dell’assegnazione e della spettanza di deduzioni, detrazioni o benefici, connessi ai requisiti di reddito, come nel caso dell’Isee o del reddito per essere considerato familiare a carico. L’esclusione dagli altri redditi avviene anche con riferimento agli oneri deducibili o alle detrazioni.
Precisiamo che la cedolare secca può essere richiesta in relazione ai canoni percepiti per la locazione di immobili a scopo abitativo e rientranti nelle categorie catastali da A/1 a A/11.
Se il proprietario dell’immobile si è avvalso di questa opzione in fase di registrazione del contratto, non dovrà versare l’imposta di registro. Tuttavia, se successivamente revoca l’opzione, dovrà versarla ugualmente. La revoca, in ogni caso, dovrà avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso.
Un altro aspetto non meno importante consiste nel fatto che il proprietario deve comunicare non solo all’Agenzia delle Entrate, ma anche all’inquilino se per l’annualità in corso si stia avvalendo della cedolare secca. Questo, perché le norme vietano al primo di rivalutare il canone di locazione per tutto il periodo in cui esercita tale opzione. In sostanza, non potrà adeguarlo all’aumento del costo della vita, come rilevato dagli indici Istat. Anche di questo aspetto minore si dovrà tenere conto per valutare l’opportunità o meno di avvalersi dell’uno o dell’altro regime fiscale.
In generale, possiamo affermare che la cedolare secca diventa relativamente più conveniente per i proprietari di immobili, che presentano una dichiarazione dei redditi medio alta. Al contrario, se i redditi dichiarati sono medio bassi, potrebbe risultare più conveniente il regime ordinario, ma anche in questo caso va tenuto conto se si stia scontando un’aliquota del 21% o del 10%. Difficilmente, in quest’ultima ipotesi, si riuscirà a battere la convenienza della cedolare secca. Lo stesso legislatore parrebbe spingere verso questa, data anche la minore detrazione ammessa sui canoni percepiti, nel caso di assoggettamento al reddito complessivo.