Nel 2011 è stato introdotto in Italia un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario per i redditi derivanti dalla locazione di un immobile a scopo abitativo e purché il locatore o proprietario sia una persona fisica, quindi, non una società. Tale forma impositiva prende anche il nome di cedolare secca.
Con il regime ordinario, infatti, i redditi percepiti a titolo di locazione dell’immobile sono sottoposti alla tassazione Irpef, accumulati con gli altri redditi. Pertanto, l’incidenza delle aliquote dipende dalla situazione reddituale personale del proprietario, il quale paga di più, più alto è il suo reddito dichiarato nell’anno d’imposta. Tali canoni beneficiavano fino al 31 dicembre del 2014 di una detrazione del 15%, abbattuta al 5% dall’1 gennaio del 2015. Ciò significa che se il proprietario di un immobile percepisse nell’anno 2015 un canone complessivo di 4800 euro, deve sottoporre a tassazione il 95% di esso, ovvero 4.560 euro.
Con la cedolare secca, invece, il locatore pagherà un’aliquota del 21% sui canoni percepiti, indipendentemente dal reddito dichiarato. Se il contratto di locazione acceso è del tipo 3+2, ossia di durata triennale e rinnovabile per altri 2 anni, il cui canone è sottoposto alle limitazioni dei patti territoriali tra i rappresentanti dei proprietari di case e quelli degli inquilini, fino al 31 dicembre del 2017 sconterà una tassazione del 10%, che successivamente a tale data salirà al 15%, ma pur sempre inferiore al 21% altrimenti da versare al Fisco. Tali contratti riguardano essenzialmente i Comuni italiani con alta densità abitativa, caratterizzati da un’elevata domanda di locazione, in relazione all’offerta disponibile.
Il proprietario è libero di scegliere ogni anno se avvalersi del regime di tassazione ordinario o della cedolare secca; ovviamente, lo farà sulla base della convenienza. Quindi, egli farà due conti e verificherà quale tassazione gli convenga ed è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate, presso cui è registrato il contratto di locazione, se sottoporrà i canoni percepiti all’Irpef o alla cedolare secca. Una simile comunicazione va inviata, però, anche all’inquilino.
Ci si chiederà del perché il locatario debba venire a conoscenza del regime di tassazione del proprietario. Due sono le ragioni essenziali. In primis, perché se quest’ultimo ha deciso di avvalersi della cedolare secca, il canone di locazione non può essere rivalutato per tutta la durata in cui sarà goduto questo regime fiscale. Viceversa, se il proprietario opterà per la tassazione ordinaria, le norme gli consentono di rivalutare ogni anno il canone dell’ indice di aumento del costo della vita.
Altra ragione per cui l’inquilino debba venirne a conoscenza riguarda il fatto che con la cedolare secca non si è tenuti al pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo, all’atto di deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. In genere, salvo che le parti dispongano diversamente, tali oneri sono ripartiti in parti uguali tra i contraenti.
Dunque, ci troviamo dinnanzi a una rivoluzione fiscale per quanto concerne i contratti di locazione a scopo abitativo. Rispondere alla domanda su quale sia il regime di tassazione più conveniente non sarebbe possibile, in termini generici, anche se possiamo certamente affermare che nella stragrande maggioranza dei casi la cedolare secca tende a fare risparmiare il proprietario sulle imposte da versare al Fisco e, a cascata, abbiamo potuto verificare che anche l’inquilino ha benefici da questo regime fiscale.
In generale, la tassazione Irpef tende ad essere maggiormente conveniente per i proprietari che dichiarano redditi complessivi medio bassi, mentre la cedolare secca comporta risparmi per quanti dichiarino redditi medio alti.
Il fatto che con la cedolare secca si è sgravati dal pagamento delle imposte di registro e quelle di bollo non significa che il contratto non vada registrato. Infatti, le norme restano perfettamente le stesse per il resto, per cui il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula o dal primo pagamento del canone, se successivo.
Se è vero, infatti, che con la cedolare secca il legislatore è voluto venire incontro ai proprietari degli immobili e alle esigenze del mercato di avere a disposizione più case per le locazioni, d’altra parte è stato irrobustito l’apparato sanzionatorio contro chi evade il Fisco. Se l’inquilino denuncia la mancata registrazione del contratto di locazione e prova che vi sia in corso un affitto in nero dell’immobile, il proprietario non solo è tenuto al pagamento di una multa relativamente salata, ma cosa per lui più grave è obbligato per la durata residua del contratto ad accettare un canone annuo calmierato, pari a sole 3 volte la rendita catastale dell’immobile, che è notoriamente inferiore al valore effettivo di mercato. Ponendo, per ipotesi, che un immobile sconti una rendita catastale di 500 euro, il canone massimo percepibile nell’anno è di appena 1.500 euro, poco più di 120 euro al mese. Esso è rivalutabile del 75% dell’aumento del costo della vita, come rilevato dall’Istat.
Modello Contratto di Locazione 4+4
Modello Contratto di Locazione 3+2